Dans les montagnes Françaises, les prix de l’immobilier atteignent des sommets. Surtout sur le marché très exclusif des biens de prestige. Voici les 4 critères à prendre en compte avant d’investir.
Choisir les massifs les plus attractifs
Avec un prix moyen au m2 de 4 895 € et qui peut monter jusqu’à 6 072 € quand on souhaite acquérir un chalet, les Alpes du Nord décrochent le titre du massif où les prix de l’immobilier sont les plus chers et qui ont connu la plus grande progression : +5,6 % sur un an.
Ce sont d’ailleurs des tarifs similaires à ceux des plus grandes villes de France. En effet, les prix de Val d’Isère (11 665 €/m2) et de Courchevel (10 242 €/m2), les stations françaises les plus chères, ont des tarifs comparables, voire supérieurs aux arrondissements parisiens, à titre d’exemple le m2 dans le 16° arrondissement coûte 11 122 €.
“L’accessibilité, les infrastructures du domaine, les activités dans la station, l’offre de commerce déterminent le prix immobilier à la montagne. Les prix des Alpes du Nord s’expliquent donc par la présence des plus grands domaines skiables et des stations ayant le plus d’infrastructures, prisés par une clientèle aisée notamment francilienne et internationale, “ déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Toutes les stations du massif ne sont pas hors de prix puisque l’on peut s’offrir un bien à Gresse-en-Vercors pour 1 594 €/m2.
Dans les Alpes du Sud, Auron arrive en haut du podium. Avec un prix moyen au m2 de 2 549 €, sensiblement similaire aux prix jurassiens et près de deux fois inférieurs à ceux des Alpes du Nord, les prix dans les Alpes du Sud s’expliquent par un manque d’accessibilité des stations et par leurs tailles, de moindre envergure que celles des Alpes du Nord. Également, elles sont principalement recherchées par les habitants de la région PACA.
Les Pyrénées pour les toulousains
Les Pyrénées sont le massif le moins cher avec un prix moyen (1 940 €/m2). La station la plus chère est Cauterets avec un prix de 2 268 €/m2 Les stations des Pyrénées sont plébiscitées par les Toulousains, voire les Bordelais ayant un pouvoir d’achat inférieur à celui des Franciliens. Par ailleurs, la clientèle internationale y est rare, à l’exception des skieurs espagnols.
Dans le Jura (2 484 euros/ m2), les stations sont très familiales et les prix légèrement inférieurs à ceux des Alpes du Sud. Ces stations sont plébiscitées par les Parisiens et les Lyonnais, étant donné leur accessibilité en train ou en voiture depuis ces bassins de population.
Enfin, dans le Massif Central et dans les Vosges, le marché de l’immobilier est plus local.
Privilégier la proximité avec les remontées mécaniques
Selon les calculs de Meilleurs Agents, l’impact de la proximité des remontées mécaniques (moins de 2 minutes à pied) est réel puisqu’il fait grimper les prix de +12,5 %, tous massifs confondus par rapport aux biens situés entre 15 et 20 minutes à pied des remontées. Cet effet passe à +9,1 % si on se situe à moins de 5 minutes à pied.
Choisir une station 4 saisons
La perspective du Brexit aurait pu peu peser sur les prix, car les Britanniques sont les principaux acheteurs étrangers. Globalement, les agents immobiliers estiment que le marché de l’immobilier de montagne n’a pas été touché même si l’incertitude dans ce domaine a pu décaler certaines ventes. Le réchauffement climatique ne semble pas non plus inquiéter la clientèle, car ces stations bénéficient d’une altitude élevée qui permet un enneigement satisfaisant. De plus, elles ont largement investi ces dernières années dans des canons à neige artificielle pour le début et la fin de saison.
Toutefois, les stations les plus intéressantes pour investir ont développé des activités d’été comme le VTT de descente notamment aux Gets, à Morzine ou à La Clusaz. Cela permet aux propriétaires de louer plus longtemps et de rentabiliser leur investissement.
Investir dans une station à fort potentiel locatif
Cimalpes, un réseau indépendant de l’immobilier haut de gamme à la montagne, estime, que 90 % des achats incluent des projets de locations.
À Courchevel, un appartement de 3 chambres bien situé peut se louer 3 000 euros la semaine en hiver et 2 000 en été. Pour un appartement de 60 m2 acheté 660 000 euros, la rentabilité peut atteindre 3 % bruts.
Courchevel étonne avec plusieurs catégories de biens, du studio non rénové au chalet à plus de dix millions d’euros, qui toutes se montrent dynamiques en dépit de l’élasticité des prix. Chaque acheteur conquis par la destination peut y trouver un bien adapté à sa recherche. En février, il faut compter 69 400 euros la semaine pour un chalet pour dix personnes.
Méribel rattrape Courchevel
Juste à côté, la station de Méribel attire pareillement grâce à de nombreux programmes neufs qui mettent sur le marché des biens spacieux et conformes à la demande. Le prix au m² peut y dépasser les 25 000 euros, niveau traditionnellement dévolu à sa voisine Courchevel. Les locations à la semaine varient de 3 000 euros à près de 27 000 euros en février.
Adossé comme Courchevel ou Méribel à la notoriété des 3 Vallées, le plus grand domaine skiable du monde, Saint-Martin de Belleville a aujourd’hui une cote très élevée, les investisseurs se montrant séduits par un immobilier qui monte en gamme, une ambiance « lifestyle » et des prix qui, bien qu’en hausse, restent encore en deçà de ceux observés dans les stations voisines. À titre comparatif, on peut, en février, louer un appartement haut de gamme pour 6 personnes à la semaine pour 4 500 euros.
À Val d’Isère, la demande excède aujourd’hui l’offre. Naturellement, les transactions y sont plus rapides qu’ailleurs. C’est une station qui, conciliant le charme d’un village et les atouts d’un grand domaine, a clairement le vent en poupe. De plus, la saison y est longue, maximisant les perspectives de rentabilité locative. En février, il faut compter minimum 4 800 euros la location à la semaine.
Megève, la belle endormie
En face des stations d’altitude, Megève a longtemps fait figure de belle endormie tant le charme intemporel de ce village stabilise le marché immobilier sur le long terme. Mais les choses changent aussi dans la station de la baronne de Rothschild. D’ici 2022, ce sont près de 300 logements neufs qui seront ainsi mis sur le marché avec une demande dynamique en capacité d’absorber rapidement l’offre. Un renouvellement de l’immobilier qui va inévitablement conduire à de nombreuses rénovations ou à un léger réajustement dans l’ancien. Du côté de la location, les prix atteignent des sommets en février avec un prix à la semaine de 59 000 euros pour un chalet. À noter que sur la semaine du Nouvel An, il grimpe à… 87 700 euros.
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