Miami, en 27e position du classement des villes les plus recherchées par les grandes fortunes, notamment pour un réaliser une investissement immobilier profite de ses atouts pour devenir l’une des métropoles les plus influentes du continent américain.
La nouvelle tour Aston Martin Residences, prévue pour 2022 dans le centre-ville de Miami, n’est pas encore sortie de terre qu’elle fait déjà saliver les fans de la marque de voitures de sport. C’est vrai que la perspective de vivre dans une tour moderne en bord de mer, aussi élégante qu’une Aston Martin DBS Superleggera 715 chevaux a de quoi enchanter les futurs riches propriétaires. D’autant qu’Aston Martin vient d’ajouter au projet un petit plus. Un toute nouvelle marina qui pourra accueillir les yachts en plus d’autres services dont les propriétaires pourront bénéficier.
Une marina all inclusive
Toutes les résidences sont conçues pour offrir des vues sur Miami, Biscayne Bay, Government Cut et même sur l’océan. Comme aucun pont ne bloque l’accès au grand large, l’emplacement de la tour en centre-ville est parfaitement adapté aux besoins particuliers des plus gros yachts. En fait, la marina full service se trouve à quelques minutes de l’Atlantique et elle est également très proche des Florida Keys, de Key Biscayne, Fisher Island, Miami Beach et Bal Harbour en bateau.
Selon le promoteur immobilier, la marina offre plus qu’un simple endroit pour amarrer son yacht, car le service de majordome des Aston Martin Residences s’occupera de tout, pour une expérience sans stress pour les propriétaires, mais aussi les capitaines et à leur équipage.
Une marina hors du commun
« Chaque aspect des Aston Martin Residences au 300 Biscayne Boulevard Way a été soigneusement étudié pour répondre aux besoins de nos propriétaires, que ce soient les 3 900 mètres² d’équipements ou le service de majordome personnalisé, en plus de la toute nouvelle marina » expliquent les promoteurs du projet.
Les appartements et les penthouses, dont la superficie va de 700 à 5 800 m², sont évalués entre 750 000 et 50 millions de dollars. Une bonne affaire par rapport au prix d’un yacht de luxe !
A noter qu’une voiture est offerte avec l’achat du penthouse situé aux trois derniers étages supérieurs de la tour qui abrite la résidence Aston Martin. Sa construction sera achevée en 2021 et offrira une vue à en couper le souffle sur Miami.
Grâce à des projets comme l’Aston Martin Residence offrant des expériences et des prestations exclusives, Miami reste « the place to be » pour les investisseurs internationaux.
Ouverte sur l’Europe, le Moyen-Orient et l’Asie, Miami, en 27e position du classement des villes les plus recherchées par les grandes fortunes profite de ses atouts pour devenir l’une des métropoles les plus influentes du continent américain.
Son activité économique en croissance continue (port de marchandises et de croisière, santé, aéronautique, technologies…) s’ajoute à une offre culturelle de premier plan pour l’art et le design contemporains (notamment grâce à Art Basel Miami Beach).
Soleil toute l’année
« Son climat ensoleillé toute l’année, son quartier Art déco miraculeusement préservé en bord de plage, ses terrains de golf par dizaines, sa vie nocturne, son Yacht Show unique au monde, font de Miami une ville où investir » indique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.
Après une forte hausse des transactions et des prix entre 2014 et 2017, le marché immobilier de Miami ralentit depuis deux ans avec une baisse des prix cumulée en 2018 et 2019 comprise entre 15 % et 20 % sur la période en fonction des quartiers.
En moyenne, il faut compter entre 4 000 € à 18 000 €/m² pour un bien à Miami, avec des disparités selon les quartiers et la qualité du bien. « Alors que des biens haut de gamme à Miami se négocient à 8 000 €/m², il faudra compter plus de 18 000 €/m² pour des biens d’exception de l’autre coté du pont à Miami Beach, ce qui permet d’anticiper une progression des prix sur les cinq prochaines années » explique Adam Redolfi, directeur associé de Barnes Miami.
L’immobilier dopé par les startups
Miami a su se relancer, après avoir souffert de la crise des subprimes en 2008, en attirant une population de plus en plus jeune, grâce à un climat économique et à son statut de grande ville artistique internationale. Par ailleurs, la ville attire également de nombreuses startups.
Miami est aussi un marché propice à la location grâce à la diversification de ses pôles d’activités, qui engendre une demande croissante de la part de cadres et d’employés mutés sur place pour des missions d’une ou plusieurs années.
« Pour les propriétaires, les avantages de la location résident aussi dans une absence d’imposition des revenus locatifs grâce à un système d’amortissement de 27,5 ans, et des baux à l’année, renouvelables, qui permettent de ne garder que les locataires solvables, voire d’augmenter les prix si le marché le justifie » ajoute Adam Redolfi. Les investisseurs se tournent vers les quartiers récents et ceux dont la capacité locative est prouvée, comme Brickell et Edgewater.
« Les communautés privées comme Fisher Island accessible uniquement en ferry, le quartier historique de Coconut Grove, Bay Point et l’île de Key Biscayne restent des valeurs sûres pour les acheteurs en quête de calme » poursuit-il.
Diversification patrimoniale
Miami attire une clientèle internationale et américaine avec des objectifs divers : de l’investissement immobilier à la diversification patrimoniale, en passant par la résidence secondaire et l’implantation durable… « Pendant de nombreuses années, la clientèle provenait essentiellement d’Amérique du Sud mais depuis quelques années de nombreux New-yorkais s’installent à Miami pour éviter les impositions de l’Etat et de la ville » commente Adam Redolfi.
Les mille visages de l’immobilier à Miami
Cette clientèle cosmopolite profite des mille visages de Miami, qu’il s’agisse de musique, de gastronomie, d’art et d’architecture, de la large palette sportive, du yachting d’exception ou de son activité économique et financière. « Forte d’une offre diversifiée, Miami est en mesure de répondre à toutes les demandes des investisseurs : des villas d’architecte au bord de la baie ou des propriétés Art déco des années 30, mais également des appartements neufs avec des vues panoramiques et des penthouses dans des résidences avec services… tous les types de biens d’exception sont disponibles à Miami » analyse Adam Redolfi.
Le marché immobilier de Miami est favorable aux acquéreurs pour deux raisons :
Tout d’abord, alors que le prix au m² est en baisse, le prix des loyers continue d’augmenter, ce qui permet aux investisseurs d’améliorer le rendement de leur investissement locatif. « En moyenne, l’achat d’un bien premium destiné à la location permet un rendement de 4 à 5 %. Pour les investisseurs qui souhaitent une rentabilité nettement supérieure, la location saisonnière, type Airbnb, est possible, mais seulement dans certains immeubles, quartiers ou rues spécifiques où cela est autorisé », ajoute Adam Redolfi.
Un marché immobilier unique
L’autre élément est une forte augmentation de l’offre à Miami, permettant aux acquéreurs d’avoir plus de choix et de pouvoir négocier les biens. Dans ce cadre, les programmes immobiliers rivalisent pour se démarquer et attirer les investisseurs, que ce soit par le nom d’un architecte reconnu (Renzo Piano, Richard Meier…), d’une grande marque (Tour Aston Martin, Fendi Chateau Residences…), ou par le nom d’un grand groupe hôtelier se transformant en résidence (The Ritz-Carlton residences, Four Seasons residences…). « A Barnes Miami nous conseillons d’acquérir un bien d’une typologie unique, qui n’aura pas de concurrence sur le marché lors de la revente. Ce sont les biens les plus liquides quel que soit le prix », commente Adam Redolfi.
Autre aspect, les avantages fiscaux de l’immobilier en Floride sont nombreux. « En plus de l’absence de double-imposition et d’impôt sur la fortune, il est possible d’amortir son bien sur 27,5 ans. Attention toutefois : car un investissement immobilier ne donne pas droit à un visa, car il s’agit pas d’un investissement actif. Par ailleurs, un apport en moyenne de 35 à 40% du montant du bien est nécessaire pour toute acquisition à Miami par des “non résidents” », analyse Adam Redolfi.
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